Le foncier désigne tout ce qui est relatif à un fond de terre, à son exploitation et son imposition. La propriété foncière est ce droit intangible que nous avons sur le fond de terre.

En outre, Traiter du domaine foncier nécessite que certaines notions récurrentes soient cernées. Il s’agit entre du domaine public et privé, du déguerpissement, de l’expropriation, de la servitude, de la procédure judiciaire…

Le domaine public est l’ensemble des biens qui sont affectés soit à l’usage public soit à un service public et qui sont soumis en tant que tels à un régime juridique particulier. Celui-ci peut être naturel ou artificiel.

Le domaine privé qui est régi par les normes du droit privé, quant à lui, désigne les biens mis à la disposition des particuliers pour leur mise en valeur par le biais de location, de vente, concession domaniale, bail emphytéotique, occupations temporaires… L’appropriation de ces biens par ces particuliers passe par l’immatriculation. Celle-ci est la procédure conduisant à l’inscription des droits fonciers des acquéreurs sur le livre foncier pour les rendre intangibles et inattaquables.

Dans son sens stricto sensu, le déguerpissement est un fait par lequel, le titulaire d’un droit réel sur un immeuble se désiste, par volonté unilatérale, de la propriété ou de la possession de cet immeuble afin de s’affranchir des charges foncières. Il est aussi le résultat d’une décision administrative, prononcé par les autorités administratives contre les occupations irrégulières des domaines publiques.

L’expropriation, quant à elle, est le fait de l’Etat, des Collectivités Territoriales Décentralisées (CTD) ou les Etablissements publics de contraindre une personne privée à lui céder un bien immobilier ou des droits réels immobiliers dans un but d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

S’agissant de la servitude, celle-ci désigne une charge imposée à un immeuble, bâti ou non bâti, au profit d’un autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct.  Il s’agit, également, d’obligations grevant les propriétés privées au profit du domaine public ou dans le but de l’intérêt général.

1. LES AVANTAGES DU TITRE DE LA PROPRIETE FONCIERE

L’acquisition régulière de la propriété de votre immeuble vous fait jouir de tous les droits qui y sont attachés (l’usus, le fructus et l’abusus). Il s’agit du droit d’utiliser le terrain, le droit d’interdire l’utilisation, le droit d’en tirer un revenu, le droit d’être protégé contre l’expropriation illégale, le droit de transmettre les droits sur le terrain aux héritiers,…

Toute personne qui veut acquérir un terrain au Tchad est tenue de respecter les obligations y afférentes et la procédure requise tant en zone urbaine qu’en zone rurale.

1. L’ACQUISITION DE TERRAIN EN MILIEU URBAIN

La propriété foncière, au Tchad, est acquise à l’issue de la procédure d’immatriculation de l’immeuble. Plusieurs services interviennent dans la procédure et l’acquéreur est ténu de payer les frais conséquents de la procédure.

Les services chargés du foncier en milieu urbain peuvent être répartis en deux : les services administratifs (commissions d’urbanisme et d’attribution des terrains urbains) et les services techniques (cadastre, direction de l’enregistrement, domaines, timbres et conservation foncière).

1. LES MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS URBAINS

L’acquisition de terrains, en milieu urbain, peut être soit par l’attribution par l’Etat ou par concession provisoire soit des transactions entre les particuliers.

1- L’acquisition par voie de vente immobilière entre particuliers

La vente immobilière est le contrat par lequel une personne transfère la propriété d’un bien immobilier à une autre personne qui en contrepartie lui paie le prix. Conformément à la Loi N°022/PR/2019 portant Organisation de la Profession de Notaire, Article 62, toutes les ventes immobilières sont, obligatoirement, notariées. Ainsi, si vous voulez vendre terrain ou en acheter, vous devrez passer chez votre notaire pour le contrat de vente. Il en est de même des donations et toutes autres transactions portant sur un immeuble.

Il faut noter qu’en principe le contrat de vente concerne les terrains immatriculés (ayant de titre foncier). Ainsi, après la vente, l’acheteur va procéder à la mutation du titre de propriété en son nom.

Dans la pratique, il arrive que de personnes ne disposant que de plan cadastral ou de reçus de terrains les cèdent à d’autres personnes qui se chargeront de la régularisation en leur nom. Il ne s’agit, en réalité, que d’un désistement à la procédure de régularisation au profit d’une autre personne. L’acquéreur accepte, dans ces conditions, à payer le prix du terrain à l’Etat, toutes les charges afférentes en sus de la somme qu’il verse à son cédant.

2 – La procédure de gré à gré

Ce mode d’acquisition immobilière ne concerne que les terrains de catégorie B sur lesquels sont élevées les constructions en matériels non durables.

L’intéressé constitue un dossier avec une demande qu’il dépose à la commission d’attribution des terrains. Une fois validé, le dossier est enregistré et transmis à la direction des domaines.

Le bénéficiaire doit, alors, payer le prix du terrain, la taxe de bornage, les frais de publicité, de tirage du plan ainsi que les droits annexes (enregistrement et taxes annexes).

Après l’obtention du permis de bâtir, le bénéficiaire dispose d’un délai de trois ans pour la mise en valeur de son terrain, sinon il retournera dans le domaine public.

La procédure de gré à gré s’achève par la signature de l’arrêté de gré à gré par le ministre des finances.

3 – La procédure d’adjudication

Celle-ci consiste en la mise aux enchères d’un immeuble de catégorie A et de grande dimension dont l’acquisition est parfaite au meilleur enchérisseur. Les constructions sur les terrains de cette catégorie ne sont que celles en matériaux durables et selon les dispositions du cahier de charges. Le permis de bâtir doit, préalablement, être obtenu pour procéder aux constructions.

Exceptionnellement, les acquéreurs entament, la procédure de régularisation par une demande de bornage ou d’attribution de terrain. Dans ce cas, l’acquéreur introduit sa demande contenant toute la désignation du terrain, l’identité complète du demandeur, la nature et la description de l’investissement.

            4-  L’acquisition particulière de la propriété

L’acquisition d’un immeuble est possible par voie de possession c’est-à-dire l’usage prolongé du terrain. Cependant, il faut que la possession soit continue, ininterrompue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre propriétaire. Au bout de 30 ans le possesseur devient propriétaire. En cas d’acquisition du terrain de bonne foi par le possesseur, le délai de prescription peut être réduit à 20 ou 10 ans par le juge.

1. LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION

L’immatriculation est la procédure d’inscription des droits fonciers d’une personne physique ou morale sur un immeuble par l’inscription desdits droits dans le livre foncier pour les rendre opposables aux tiers.

1. La réquisition d’immatriculation

Aux termes de l’article 2 de la Loi N°24 : « les fonds de terre et les bâtiments sont seuls susceptibles d’immatriculation ». Ainsi toute revendication de propriété foncière doit porter sur l’un de ces immeubles.

La réquisition est, en effet, préalable à toute immatriculation. Elle consiste en la déclaration d’une personne qui affirme que tel immeuble lui appartient et demande, alors, l’inscription de ses droits de propriété sur le livre foncier du conservateur de la propriété foncière.

La demande d’immatriculation contient les informations sur le demandeur et son identité complète, la désignation de l’immeuble, sa valeur, son dossier technique et plan, les informations sur sa situation juridique et une somme provisionnelle égale au montant présumé des frais d’immatriculation.

Lorsque la réquisition est enregistrée, le conservateur foncier procède à sa publicité (insertion au Journal Officiel, affichage, éventuelles notifications individuelles). Celle-ci a pour objectif d’informer le public de la demande d’immatriculation du demandeur pour susciter son éventuelle réaction.

2. La phase judiciaire d’immatriculation

L’intervention du juge dans la procédure d’immatriculation est inévitable.

En cas d’absence d’opposition, le président du tribunal examine la régularité de la demande et de la procédure et précise toute la situation juridique de l’immeuble. Il rend, alors, une ordonnance d’immatriculation.

En cas d’opposition, le tribunal statue. S’il la rejette, il ordonne l’immatriculation. Lorsqu’il trouve fondée l’opposition et l’accepte, il ordonne l’arrêt de la procédure. Il dépend alors à celui qui a fait opposition de procéder à l’immatriculation.

3. L’immatriculation sur le livre foncier

L’immatriculation de l’immeuble au livre foncier se fait après la procédure du bornage, l’examen ou la décision du juge et évaluation de la valeur de l’immeuble par un expert agréé. Il est, donc, procédé à l’inscription du droit de propriété en double page sur le livre de propriété appelé titre foncier. Le titre est d’une importante force juridique qu’il n’est ni attaquable ni prescriptible.

1. LE COUT FINANCIER DE L’ACQUISITION

Le coût financier du terrain varie annuellement selon la Loi de finance. Ce coût comprend :

• Le prix du terrain (Prix par m² x superficie totale). Le prix varie selon la ville et selon le quartier ;
• Les frais d’enregistrement (Loi de finance 2021 : 5% de la valeur du terrain) ;
• Les frais des timbres (selon le nombre de timbres) ;
• Les honoraires de l’expert en cas d’évaluation (un pourcentage proportionnel pouvant être plus ou moins de 1% selon la valeur ou un forfait selon la convenance) ;
• Les droits d’inscription (un pourcentage de 4/1.000 sur la valeur);
• La taxe de bornage des terrains ;
• Les frais de tirage du plan cadastral ;
• La taxe communale ;
• Les frais de publicité ;
• Les frais de justice ;
• Les frais du notaire[1] en cas d’actes de transfert de propriété (un pourcentage proportionnel à la valeur de la vente : moins de 3.000.001 : le pourcentage se situe entre 5% et 8%, plus de 3.000.001 à plus de 1.000.000.000, le pourcentage se situe entre 2%, 1,5%, 1,25%, 0,5 et 0,3%. Toutefois, il y a une limite légale à ne pas dépasser. NB : en plus de ces émoluments au pourcentage proportionnel et dégressif et en cas d’autres services connexes, l’usager de droit (le client) et le notaire peuvent convenir des honoraires).

• L’ACQUISITION DES TERRAINS EN ZONE RURALE

Les terrains ruraux sont ceux qui se trouvent au-delà de la zone urbaine. Les procédures de leur acquisition sont variables. Les terres vacantes sont acquises conformément aux règles du droit écrit. Cependant, celles qui sont gérées par les communautés sont acquises conformément aux règles de celles-ci à condition de mise en valeur telle que prévue par la loi N°24/PR/67 du 22 juillet 1967 sur le régime de la propriété foncière et des droits coutumiers.

1. La procédure administrative d’acquisition de terres rurales
2. L’attribution

La procédure d’acquisition des terrains ruraux commence par une demande adressée par l’intéressé à la sous-préfecture ou à la préfecture de la localité. Comme pour la zone urbaine, il est exigé que la demande contienne les mêmes informations portant sur le site, l’identité et l’adresse du demandeur et un engagement à payer la redevance et à respecter la réglementation domaniale. L’activité à mener sur le terrain doit, également, être précisée tel que le prévoit l’Article 12 du décret N°188/PR/67 du 1^er août 1967.

La terre rurale pouvant faire l’objet d’une demande d’attribution administrative doit être sans maitre et autonome.

Toutes éventuelles oppositions sont possibles.

2. L’attribution provisoire

L’attribution provisoire du terrain rural est subordonnée à la rédaction d’un cahier de charges qui doit préciser le montant, la nature des investissements à réaliser et le délai de réalisation.

En cas de régularité du dossier, une concession provisoire est accordée au demandeur.

En outre, il faut noter que les concessions provisoires sont accordées comme prévu par l’Article 5 de l’ordonnance N°32/PR/86 du 31 décembre 1986 par le préfet jusqu’à 5 hectares, par arrêté du ministre des Finances jusqu’à 10 hectares, par arrêté interministériel (Finances, Agriculture, Élevage, Eaux et Forêts et Urbanisme) jusqu’à 50 hectares, par décret en conseil des ministres au-dessus. Il en va de même des concessions définitives.

La procédure d’immatriculation peut être entamée dès lors que la concession du terrain est devenue définitive. Il en est de même lorsque l’administration garde un silence pendant six mois. Vous supporterez les frais nécessaires (taux de redevance, taxe de bornage, frais d’enregistrement, de publicité et de tous autres frais afférents variant selon la Loi de finances annuelle).

Par ailleurs, pour les quartiers, préalablement, occupés le cadastre procède à la restructuration qui consiste à déterminer les carrés et les rues et les occupants procèdent à la régularisation.

Bibliographie :

• L’Accès à la Terre au Tchad, TOUSSAINT abbaye Roasgar, Collection : « Le Droit pour Tous », CEFOD,
• Loi N°23/PR/67 du 22/07/1967 portant Statut des biens domaniaux,
• Loi N°24/PR/67 du 22/07/1967 portant Régime de la propriété foncière et des droits coutumiers,
• Loi N°25/PR/67 du 22/07/1967 portant Limitation des droits fonciers  
• Décret N°004/PR/PM/MJ/2010 fixant le Tarif des Actes Notariés
• Loi N°022/PR/2019 portant Organisation de la Profession de Notaire

[1] Décret N°004/PR/PM/MJ/2010 fixant le Tarif des Actes Notariés et Loi N°022/PR/2019 portant Organisation de la Profession de Notaire.

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O my friend — but it is too much for my strength — I sink under the weight of the splendor of these visions! A wonderful serenity has taken possession of my entire soul, like these sweet mornings of spring which I enjoy with my whole heart. I am alone, and feel the charm of existence in this spot, which was created for the bliss of souls like mine.

I am so happy, my dear friend, so absorbed in the exquisite sense of mere tranquil existence, that I neglect my talents. I should be incapable of drawing a single stroke at the present moment; and yet I feel that I never was a greater artist than now.

When, while the lovely valley teems with vapor around me, and the meridian sun strikes the upper surface of the impenetrable foliage of my trees, and but a few stray gleams steal into the inner sanctuary, I throw myself down among the tall grass by the trickling stream; and, as I lie close to the earth, a thousand unknown plants are noticed by me: when I hear the buzz of the little world among the stalks, and grow familiar with the countless indescribable forms of the insects and flies, then I feel the presence of the Almighty, who formed us in his own image, and the breath of that universal love which bears and sustains us, as it floats around us in an eternity of bliss; and then, my friend, when darkness overspreads my eyes, and heaven and earth seem to dwell in my soul and absorb its power, like the form of a beloved mistress, then I often think with longing, Oh, would I could describe these conceptions, could impress upon paper all that is living so full and warm within me.

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